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2019中國房地產(chǎn)500強(qiáng)發(fā)布,行業(yè)集中度明顯提升

廣東裝配式建筑分會     2019-03-22     4023

3月20日,2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會在北京舉行,備受關(guān)注的“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作,已連續(xù)開展11年,相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》指出,2018年政策調(diào)控軌跡由逐步收緊到略有松動,隨著“因城施策”的逐步貫徹實(shí)施,各城市市場分化愈加顯著。企業(yè)方面,百強(qiáng)房企市場集中度繼續(xù)提升,年內(nèi)千億房企數(shù)量達(dá)到30家,創(chuàng)歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢,快速進(jìn)入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局,保證業(yè)績的穩(wěn)定性。中小房企則因地域限制,業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

排名:恒大蟬聯(lián)榜首,十強(qiáng)房企微變

2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中,恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一。萬科上升1位,排名第二,碧桂園排名第三。融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中,新城和華潤是新進(jìn)十強(qiáng)房企,名次相比去年分別提升了5位和2位。

從榜單來看,除十強(qiáng)新進(jìn)兩家房企外,20強(qiáng)變動相對較小,同比變動率10%。其中,萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)11年排名進(jìn)入前二十。50強(qiáng)變動也相對較小,同比變動率為12%。

在十一年的500強(qiáng)測評中,百強(qiáng)變動相對較大。入榜次數(shù)10次及以上的企業(yè)有29家;9次的企業(yè)有8家;入榜次數(shù)為8、7、6、5、4次的企業(yè)數(shù)量分別為11、8、9、5、7家;3次及以下的企業(yè)有23家,其中有2家企業(yè)是首次進(jìn)入百強(qiáng)。

從區(qū)域劃分來看,華東地區(qū)占比42.3%,同2018年基本持平;華南地區(qū)占比20.4%,華北地區(qū)占比14.9%,西部地區(qū)占比8.9%,東北地區(qū)占比4.0%,同比有所提升;中部地區(qū)占比9.4%,同比有所降低。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比達(dá)到77%。

企業(yè):百強(qiáng)業(yè)績突出,集中趨勢依舊

2018年,500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米,同比增長12.58%;銷售金額創(chuàng)下9.9萬億新高,同比增長17.1%。500強(qiáng)房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%,分別較上年提升4.17和2.77個百分點(diǎn)。同時,年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高,達(dá)到30家。恒大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業(yè)績均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長。

測評報告指出,2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%,以銷售金額計算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%,除十強(qiáng)份額比2017年降低0.01個百分點(diǎn),其他數(shù)據(jù)分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點(diǎn),各梯隊市場份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢。

龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢,快速進(jìn)入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局,保證業(yè)績的穩(wěn)定性。2018年四季度以來,部分龍頭房企規(guī)模增速較一二季度增速下降明顯,預(yù)計未來企業(yè)規(guī)模會從高速增長變?yōu)榉€(wěn)定增長。此外,在因城施策的宏觀背景下,中小房企因地域限制,業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

趨勢:房企主動減速提質(zhì),漸入精細(xì)運(yùn)營

2018年,500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.13,較2017年出現(xiàn)較大降幅;整體流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13,同比下降;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11,降幅較小。三大運(yùn)營指標(biāo)總體處于近6年里較低的水平。

測評報告指出,隨著去庫存任務(wù)基本完成,市場銷售情況整體趨冷,周轉(zhuǎn)速度勢必受到較大的影響。具體到企業(yè)層面,高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿性企業(yè)主動提出提質(zhì)控速,總體來看,房企拿地變得更加穩(wěn)健,拿地銷售比出現(xiàn)一定程度的下降。

同時,2018年,房地產(chǎn)市場整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強(qiáng)調(diào)開工速度,預(yù)售速度,去化問題現(xiàn)在成為影響企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的重要因素。雖然整體去化率在回落,但具體到個案,表現(xiàn)差異很大。地段依然是核心因素,部門熱門版塊認(rèn)籌比依然高企。只要提供被認(rèn)可的商品,購買力依然存在。測評報告分析認(rèn)為,隨著消費(fèi)者日趨成熟,買房考慮更加全面,對產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率的普遍下降,倒逼房企更加關(guān)注樓盤質(zhì)量,研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此背景下,房企紛紛加強(qiáng)內(nèi)功修煉,聚焦產(chǎn)品升級,以客戶需求為導(dǎo)向,追求產(chǎn)品力的提升,向高質(zhì)房企發(fā)展。

同時,近兩年房企開始重視向管理要效益,內(nèi)部管理和運(yùn)營趨于精細(xì)化。房企愈加追求人均效能,通過剔除人員冗余或重新競爭上崗,優(yōu)化用工結(jié)構(gòu),降低人員成本,并預(yù)備適應(yīng)行業(yè)換檔期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來用人需求。此外,進(jìn)行員工激勵,加入跟投、股權(quán)激勵的企業(yè)越來越多。雖然房企人員結(jié)構(gòu)調(diào)整尚有爭議,但從側(cè)面說明房企精細(xì)化管理、成本控制的意識在增強(qiáng)。未來,房企將更多在管理、運(yùn)營管控上發(fā)力。

格局:行業(yè)集中明顯提升,調(diào)控周期或被拉長

測評報告顯示,2018年房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)依然十分明顯。前百強(qiáng)房企銷售規(guī)模增長28.94% ,前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%,千億房企創(chuàng)記錄新增至30家。貨值集中度方面,51%的土地被排名前十的企業(yè)購得。同時,龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開發(fā),慢慢向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴(kuò)展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問題,處境困難被動退出。同時,有部分企業(yè)因各種原因主動開始淡出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),謀求轉(zhuǎn)型。

同時,2018年融資渠道持續(xù)收緊,行業(yè)增速乏力,整體呈現(xiàn)向追趕成長和滯后發(fā)展端偏移的態(tài)勢,行業(yè)金字塔型的結(jié)構(gòu)越來越明顯,強(qiáng)者恒強(qiáng)更加顯著。少數(shù)實(shí)力雄厚的大型房企受益于行業(yè)整合,業(yè)績得到進(jìn)一步提升,銷售回款在規(guī)模、增量和穩(wěn)定性上占據(jù)絕對優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長,優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。中小型房企依然舉步維艱,成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓,500強(qiáng)房企中銷售額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)不在少數(shù)。

測評報告指出,回顧2014到2018年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期,可以看到一些不同的特點(diǎn)。首先,去庫存的政策延長了景氣周期。在一二線城市出現(xiàn)回調(diào)的情況下,棚改貨幣化政策和配套的金融寬松,支撐了三四線房地產(chǎn)市場近幾年的繁榮。其次,政策收緊期相比過往更長一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開始放松,長度跨越27個月。最后,以往全國政策一刀切,容易形成各線城市同漲共跌的情況出現(xiàn);目前政策調(diào)整為因城施策,甚至一城一策,各線城市之間周期出現(xiàn)對沖。那么從全國范圍觀察,可能造成的結(jié)果就是周期振幅變小、波長變大。所以,對房企來說,除了關(guān)注全國大環(huán)境外,也要兼顧深耕區(qū)域的具體情況、所處周期。尤其是在拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏把握上,房企比以往需要花更多心思。

附一:2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單及子榜單



附二:測評指標(biāo)體系說明


基于過往500強(qiáng)測評過程中積累的經(jīng)驗,2019年的500強(qiáng)測評從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險管理、盈利能力、成長潛力、運(yùn)營績效、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任七大方面,采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運(yùn)營能力、人力資源運(yùn)營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、慈善活動等19個二級指標(biāo),包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負(fù)債比等52個三級指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。其中,由于不少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)逐步從開發(fā)-銷售模式轉(zhuǎn)向開發(fā)-持有-運(yùn)營(或逐次轉(zhuǎn)售)模式過渡,為反映這類企業(yè)的基本情況,測評指標(biāo)體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項指標(biāo)的考量。

附三:主辦方簡介

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會是經(jīng)國家民政部批準(zhǔn),由從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場交易、流通服務(wù)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位和個人自愿結(jié)成的全國性行業(yè)非營利性社會組織,其業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心
中國房地產(chǎn)測評中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測評機(jī)構(gòu),主要專家支持單位為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國企業(yè)評價協(xié)會、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、新浪網(wǎng)技術(shù)(中國)有限公司等。上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心依托主管單位和專家支持單位的行業(yè)影響力,以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專業(yè)研發(fā)力量,本著"科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威"的原則,展開深入翔實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測評研究。經(jīng)過多年不懈的努力,上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心建立了完整、科學(xué)和客觀的《中國房地產(chǎn)測評系統(tǒng)》,運(yùn)用該系統(tǒng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設(shè)計機(jī)構(gòu)等進(jìn)行全面測評,每年定期發(fā)布房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各類企業(yè)測評榜單和研究報告,以權(quán)威媒體為渠道向全社會發(fā)布測評成
果,以此促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。




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